有数据显示，购物中心开业率达70%才有可能为后期运营打下良好基础。而实际上，随着商业项目井喷式发展，竞争局面逐渐恶化，全国约30%的购物中心开业率“不及格”，导致商场后续运营陷入“恶性”循环。
赢商网了解到，即将于3月25日开业的杭州绿地运河缤纷城项目，则将以100%开业率亮相。作为绿地集团在杭州的首个商业项目，运河缤纷城在打造上有何特色？
对此，赢商网专访了绿地集团房地产事业一部商业管理部总经理步骏，揭开杭州绿地运河缤纷城100%开业背后的商业逻辑。
1
目标锁定商务客群
值得一提的是，绿地运河缤纷城一期商业体量仅有1.9万平方米，与周边动辄十几万的商业体量相比，招商难度不言而喻。这也给运河缤纷城提出新要求，步总说，“如何打造项目自身特色才能突围是我们首要思考的”。
杭州绿地运河缤纷城地处杭州运河CBD商务中心，西靠丽水路，北临大关路，东至长乐路，南近规划路，作用运河一线景观，毗邻大兜路商业街与远洋运河商务区。
结合项目自身所处地理位置，运河缤纷城将目标客群定位则紧紧锁定在以商务人群为主。据赢商网了解，在该项目周围仅绿地集团的办公楼上班族就能达到日均1.5-2万人次，“这一定位也是为了与周边大型商业定位区分开来”。
此外，运河缤纷城也摒弃传统商业建筑模式，将商业体量街区化，打造具有很强群体感造型的街区标志形象，“通过五栋塔楼的巧妙布局，最大限度获得京杭大运河、大兜路历史文化街区公园的视觉景观资源，打造宜人宜居的办公和生活空间”。
2
另辟蹊径引进多业态品牌
在此定位下，绿地运河缤纷城招商采用“另辟蹊径”，引进一批独具特色品牌来服务自己的目标客群。
办公楼商业主要以“满足上班族便利”为原则，所以一般的写字楼裙楼商业主要以餐饮为主，搭配部分休闲、零售业态。
赢商网在采访中了解到，运河缤纷城却在品牌引进上花足心思：业态组合上更加丰富，其中餐饮30%、休闲35%、教育培训15%、零售20%，“这样的业态比例考虑到上班族客流主要集中在工作日，通过教育、零售等业态来带动周末消费”。
梳理运河缤纷城入驻品牌不难发现，其进驻品牌并不是常规意义上的连锁品牌，甚至多个品牌将首家店开在了这里，如光明旗下首家Mike Club光明鲜奶吧、非常素餐厅杭州首店、泰国Teak Palace Spa柚木宫首店等。
对于首家门店为何选择绿地运河缤纷城，光明乳业浙江大区项目经理曾方旺告诉赢商网，“综合来看，运河缤纷城目前性价比相对来说比较高，未来运河商圈的商业氛围打造，我们比较看好这一区域未来发展前景”。
赢商网了解到，运河缤纷城还引进了一批原来开在美食街的大排档品牌，“结合我们的目标客群定位，将一些消费者口碑很好的品牌，如藏龙印舍、辣钟师等原先无定位、无规律的‘路边店’进行升级改造后，以全新的形象引入到项目中来”。
赢商网了解到，这些品牌在运河缤纷城的门店，无论是菜品还是装修方面，相较之前均做了不少提升，“商场运营方针对他们的目标客群，给我们品牌提出了一些建议，如午市供应白领套餐等”，藏龙印舍董事长李强告诉赢商网。
在零售方面，运河缤纷城同样摒弃传统服饰品牌思路。步总告诉赢商网，运河缤纷城引进了几家买手店品牌，希望带给消费者不一样的消费体验。据悉，运河缤纷城的特色品牌比例更是达30%。
附绿地运河缤纷城品牌
3
绿地杭州商业首秀
作为世界500强企业的绿地集团，目前在国内遍布25省80城，海外布点4洲9国14城，是上海市国有控股特大型企业集团。
赢商网了解到，截至目前，绿地商业总规模已突破2000万平方米，主打商业品牌“绿地中心”、“G-Super”、“缤纷城”，目前绿地中心超高层城市地标建筑达17幢，4幢高度位列世界前十。
商场还特意联合精典泰迪熊世界推出英伦风主题泰迪熊展，随处可见各种造型的小泰迪熊玩偶
2012年，绿地缤纷城品牌首个项目在北京开业，这也标志着绿地集团从单一型房地产开发商，向综合型城市综合体运营商转型。
在同一年，绿地集团以总价7.84亿元的价格拿下杭州大关长乐单元64号和65号地块，这也是绿地集团首次进驻杭州。对于该项目，绿地集团雄心勃勃，在近24万平方米的地上建筑面积中，规划建设成集总部办公、品牌商业于一体的大型城市综合体项目。
在拿地近5年之际，2017年3月25日，杭州绿地运河缤纷城项目一期将正式迎来开业。步总告诉赢商网，尽管周边有远洋颐提港、水晶城等多个商业项目将入市，绿地运河缤纷城仍旧取得100%招商率及100%开业率的成绩。
随着周边有多个大体量商业项目的即将面世，运河缤纷城或将面临激烈的市场竞争。但步总并不担心：多项目入市，才能加速整个运河商圈的发展，有竞争才有前进的动力，绿地运河缤纷城不惧竞争。
作者：叶苗苗
发表于 2017-3-22 21:13
发表于 2017-3-23 07:02
楼主
