两种还贷方式利息天壤之别(转)

烈火无烟

两种还贷方式利息天壤之别
一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。
市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。
“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”
签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。
银行普遍主荐“等额法”
为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。
在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元；
记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。
究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：
“两种还贷方法哪一种更合算呢？”
“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”
“哪一种更方便呢？”
“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”
随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。
银行倾向性在于息差
导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”
“两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！
该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？
至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。
而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。
银行称没占到便宜
昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。
“不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。
“简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”
据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。
针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。
“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。”
一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。
消协称购房人有知情权
南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。
我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”
孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。
原因在双方信息不对称
贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？
受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。
钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。
陈广华律师也认为，在贷款购房过程中，银行和购房人处于明显的不平等地位。银行占有了大量消费者不具备的信息，而且有充分的理由和条件对消费者购房作出主观引导。(记者/王海燕郑春平)
相关链接
两种还贷方式比较
1、计算方法不同。
等额本息还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。
等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，
2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”；
3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达90%左右)，“本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。
4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。

子逸

学习了.

[ 本帖最后由 烈火无烟 于 2008-7-12 13:50 编辑 ]

烈火无烟

原帖由 子逸 于 2008-7-11 18:54 发表
学习了.

今天休息

329305000

啊？学习

简逸

我就是等本金还款法.每月还款本金相同,利息递减的那种,每月递减4.10元

枪打林中鸟

   套路很足

麦芽20077

学习学习

笨死了

joey2008

我也选择等额本金还款法
办理贷款的时候，银行的人员也是向我们推荐等额本息还款法，坚决不理会

阿菲1119

银行倒是建议我用等本
我自己要求按等额
每个人想法不一样吧，呵呵
吃亏占便宜不是绝对的
我想的是尽可能多的利用银行的资金
多占了资源多还利息这个是理所当然的
不过事先告知确实是应该的

烈火无烟

原帖由 阿菲1119 于 2008-7-27 13:57 发表
银行倒是建议我用等本
我自己要求按等额
每个人想法不一样吧，呵呵
吃亏占便宜不是绝对的
我想的是尽可能多的利用银行的资金
多占了资源多还利息这个是理所当然的
不过事先告知确实是应该的

你说得没错,只要银行告知,你自己选择,根据家里情况选择合适的.
等本,近期压力大些.

cimone

我等本的，一样的啊，有什么压力不压力的，因为还款都不能超过收入的50%的了，所以总树少点就赚咯

烈火无烟

原帖由 cimone 于 2008-8-1 14:02 发表
我等本的，一样的啊，有什么压力不压力的，因为还款都不能超过收入的50%的了，所以总树少点就赚咯

其实银行对50%只是名义上控制

自由自哉

JXSYQ

我办贷款的时候银行告诉我两种，叫我自己想，我自己脑子随便想想好了，一开始还钱多，吃的利息肯定少，你慢慢还，轻松是轻松，利息肯定要多么，我马上问银行办理的小姐，她说利息是有点不一样，还说差不多，但是她没算给我看。我马上说选递减的。肯定不会有噶便宜的事的么。现在看看，原来差那么多，我真是太有才了。

jackyalibaba

绝对有才，当时还好网络上有公式可以计算，要不就中计啦！

sureg

银行，开发商还有中介都很简单的带过这个东西，对于一般人理解这套东西很复杂，最后导致吃亏的就是消费者

suifeng091

我还是选择了每个月一样还款额的，虽然我知道这样利息多点，但开始压力轻点，没必要搞的压力这么大

百花争妍

我老公２０００年贷款了２０万从２０００年１月１日起到２００７年１２月３１日还贷款，７年时间本金还了不到２万，其他全是利息，我们用的就是等额法每个月从开始１０００多点到后来１１００多点，算下来的利息吓死人了！

百花争妍

我有一个朋友是银行信贷科长，他就是用递减法的，我想他肯定不会弄错的！

羽默

我选的是等额本金,但是好像本息和本金的差距不是特别大.

dyldyl

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心花放

银行有告知两种贷款差异的义务，至于选择哪种方式贷款那是客户自己的事

永无址境

原帖由 心花放 于 2008-9-11 07:50 发表
银行有告知两种贷款差异的义务，至于选择哪种方式贷款那是客户自己的事

最主要的还是销售员告诉你,如果去银行办手续的话,已经选择好了签字罢了.

orchimike

其实最狠的是双周供,每年多收利息比等额本金高多了.