杭州楼市的统计数

我行我素30年

我们经常看到人居展或者房交会的可售房数量，销售数量，预定数量；还有售房网的销售数量，预定数量。
同时，我们也经常听到对购房需求的统计，参加房交会的人数等等。

但是，我们是否看到过统计局，对整个杭州楼市的确切统计。

1、房改房之前，杭州有多少套房改房（老房子，这些老房子，即使是有人置换房屋而新增楼市需求，但是同时会增加二手房供应量。即一户家庭，买了一趟新房，同时他也要出售一套旧房）。

2、房改房之后到2006年5月份，杭州总共有多少套可售房数量（包括已经出售的、期房、空置房等）投入楼市，总之是，kfs总共在这几年开发了多少套房子？

3、已经出售的房子是多少？这个已经出售的房子在可售房数量的比例是多少？

4、在已经出售的房子中，又有多少房子是投资炒房的，占已经出售的房子是多少？即，我们知道真正购房自住的房子，在可售房数量的比例是多少；反之，我们也知道，市场上将有多少套房子是还没有被真正需求的。

5、根据以上的统计数量，那么我们是否可以知道，现在楼市中有多少新房待售，有多少二手房待售，而又有多少房子将会投入市场？

我想，如果统计局认认真真的统计出这个数据，我们就真正的知道，现在杭州的楼市，到底是供大于求，还是供不应求了。

这次，我将5月份的房交会做了比较，可售房是3万套左右，销售数量是2千套左右。即还有2万8千套未售出。

aoc提供的数据是2004年秋季人居展，有2万套左右房子可售，销售数量是2千套左右。即还有1万8千套未售出。

那么在2005年的房交会呢？2005年4月的人居展呢？

那么多年的人居展和房交会，市场上总共投入多少套房子呢（当然有可能同个楼盘参加2次或者以上的房交会，但是目前我们了解到的情况是，好像一个楼盘只参加一次房交会或者人居展）？又售出多少套房子呢？

当然，房子在人居展或者房交会之外，售房网也在统计销售数量，那么总共统计有多少套是售出了呢？

即，我们知道了房子的总数，减去购房自住的数量，我们就知道楼市中还有多少房子了。

如果我们知道楼市中只剩下100套房子，而买房的人有200个人，那么是供不应求。当然，如果200个人，只有20个人买的起高价房，那么即使只剩下100套房子可售，但是，kfs还会库存80套房子。因为，有180个人是买不起房子的。

当然如果200个人中，有100人以上是买的起高价房，那么房价就会供不应求，从而使房价上涨。
等等。

当然，购房者的真正需求，即有多少人会买房是很难统计的，因为有本地人会买房，也有外地人来杭州的，，而买房者中有人是买的起高价房，又有人买不起高价房，这个数字很难统计。

但是房子是固定的，统计不难吧？

所以，我们整天在争论房价会跌的趋势。同时aoc、高歌等人是主涨的，也是认为统计局是可信的。

那么，是否能够麻烦你们，给一个房子的综合统计数量？

让我们知道，杭州现在有多少房子（可以根据杭州的居住人口，大致估算楼市的大致需求量）已经投入楼市，又有多少房子未售出，又有多少二手房，又有多少未来的房子？

aoc2004

第一, 很多数据网上都查得到, 比如2005年的销售
"回顾2005年，杭州楼市可以说经历了不少风雨，但销售依然强劲的楼盘不在少数，滨江区块和下沙板块的销售成绩在2005年的销售排行中无疑是最具亮点的。批准预售商品房面积916.51万平方米，其中批准预售商品住宅745.97万平方米。完成商品房预售面积609.77万平方米，其中商品住宅预售506.72万平方米。 二手住房成交194.4万平方米。1-12月商品住宅预售平均价格6167.4元/平方米。二手住房平均价格6429.1元/平方米。"

很多数据能找到,但并不代表于所有的数字都能找到,3K,你若对哪方面的数据感兴趣, 先要养成自己动手的习惯,而不是在这里轻松地提问, 偶们没有义务来扫盲.

既然是辩论, 坐享其成可不行.

第二, 偶和高歌是稳定派,不是主涨派, 这两组汉字之间的区别,偶想偶不用再阐述了吧.

我行我素30年

aoc，你不是很喜欢拿官方数字的吗？

为什么这次就不敢了呢？反而说我是坐享其成了呢？

你是不是怕拿出所有的数据之后，你自己都是无法自圆其说了？

商品房预售面积，是不是意味着，客户是随时可以取消购房意向的？也就是说，这个数字kfs自己也可以编造的？

那我说说我个人的一些见解吧，
从1999年开始到2006年，平均每年1千万平方米的商品房住宅面积，不过分的吧？

7年时间是7千万平方米的商品房是吧？平均120平方米吧，大约是60万套房子是吧？

购房自住的10％差不多了吧？剩下还有约50万套房子，可能是囤积或者库存，也有可能是二手房是吧？

既然是囤积的，二手房的，终究还是要投放市场吧？

市场上有50万套房子在等着出售，而每年又会新增大约10万套房子，那么在杭州每天要怎么样的销售形势才能消耗掉那么多的老房子，同时在消化新开发的房子？

同时，在杭州是不是每个杭州人都一定要买房呢？那些房改房的居民呢？如果他们换房之后，是不是又会增加新的二手房数量？

在那么大的房子供应上，我们购房者还担心买不到房子吗？

kfs，投机商可以囤积一段时间房子不出售，但是每个kfs，每个投机商都能够囤积2年吗？甚至更长时间吗？

我相信，随着时间的推移，不断的会出现kfs、投机商出于资金压力而率先减少利润而降价销售的。

所以，我们有理由相信，不管kfs、投机商有多少理由，我们只要坚持不买房，他们就会不得不降价销售。

听说枫华府第是销售形势非常好，可是自从那几天的井喷销售形势之外，他们还有往日的辉煌吗？他们现在是每天销售一套房子呢？还是每个月销售一套房子呢？

还有在井喷日期，又有多少楼盘是以0销售而收场的？

我建议大家也不要关注所有的楼盘，只要关注几个你想购买的楼盘（新楼盘或者二手房楼盘），这样你就知道，真实的销售情况是怎么样了？

如果房子在投机商手上，你也千万别着急，他最终还是要卖给你的。

就像是你去鱼的批发市场，鱼贩子买光了所有的鱼，但是，你根本不需要担心买不到鱼，除非那个鱼贩子宁可鱼全死光，他也不卖了。

aoc2004

原帖由 我行我素30年 于 2006-5-30 23:24 发表
aoc，你不是很喜欢拿官方数字的吗？

为什么这次就不敢了呢？反而说我是坐享其成了呢？

你是不是怕拿出所有的数据之后，你自己都是无法自圆其说了？

商品房预售面积，是不是意味着，客户是随时可以取消购 ...

活活,不敢?

看清楚偶前面说的没??-----"很多数据能找到,但并不代表于所有的数字都能找到,3K,你若对哪方面的数据感兴趣, 先要养成自己动手的习惯,而不是在这里轻松地提问, 偶们没有义务来扫盲."

这里偶就问你一点, "购房自住的10％差不多了吧？" 这句话的出处何在? 不要告诉偶们又是你臆想的产物哦

我行我素30年

关于杭州楼市的统计数，我相信会有人在我的启发下，开始关注他自己有意向的楼盘。

高歌

原帖由 我行我素30年 于 2006-6-1 01:55 发表
关于杭州楼市的统计数，我相信会有人在我的启发下，开始关注他自己有意向的楼盘。

在你的启发下?你是谁?难道是上帝,还是安拉?记得以前也有人说过同样类型的话没记错的话是李某某说的!

recoba121

原帖由 高歌 于 2006-6-1 06:17 发表



在你的启发下?你是谁?难道是上帝,还是安拉?记得以前也有人说过同样类型的话没记错的话是李某某说的!

你这个所谓的“高智商”每次除了说这样的话，你还会说什么？自己不感觉无聊吗？

大二

看仔细

我行我素30年

高歌，我说的是，有人在我的启发下，而不是指所有人在我的启发下。

难道只有上帝或者安拉才能启发别人吗？

那么老师教学生的时候，是算启发？还是？或者说，是所有的老师，都是没有启发过学生任何一点道理或者常识之类的？

高歌，我对于你的人品，我是不屑一顾。

newisdn

原帖由 我行我素30年 于 2006-5-30 23:24 发表
aoc，你不是很喜欢拿官方数字的吗？

为什么这次就不敢了呢？反而说我是坐享其成了呢？

你是不是怕拿出所有的数据之后，你自己都是无法自圆其说了？

商品房预售面积，是不是意味着，客户是随时可以取消购 ...

30k,这次您说的太离谱了,所谓的"预售"概念您都不清楚吗?预售指的是房子在交付前的销售,而不是意向中的销售,在杭州,90%以上的新房都是预售,所以现在形势不好的情况下,才有人说,现房越来越多了.
另外,杭州一年的商品房竣工面积有1000万?
·　商品房竣工面积
　　2003年1-11月杭州市商品房竣工面积153.25万M2，同期增长44.43%；其中商品住宅竣工面积125.5万M2，同期增长36.64%；商业用房竣工面积6.41万M2，比去年同期下降了14.42％；办公楼竣工面积10.49万M2，同期增长235.14％。其他用房竣工面积10.85万M2，同期增长198.08％；


另外
http://www.hftogo.com/home/showarticle.asp?articleid=333

还有
2004年杭州市房地产开发情况表


指标名称                              市区                      其中六城区（不包括萧山、余杭）
房地产开发投资（亿元） 281.05                           171.87

其中：                                  住宅 216.01                    134.11

施工面积（万M2）              2833                               1684

其中：住宅                           2209.21                          1328

新开工面积（万M2）                882                             511

其中：                                        住宅 706                     429

竣工面积（万M2）                    488                              242

其中：  住宅                             366.97                          180

批准预售面积（万M2）          683.46                         429.42

其中：住宅                               547.84                         355.28

http://www.hangzhou.gov.cn/main/ ... /article_62403.html


03 04年的竣工面积不包括萧山余杭的话都在200万以内,包括萧山余杭也在400万之内,您是怎么得出7年竣工了7000万的数字的呀?

[ 本帖最后由 newisdn 于 2006-6-1 20:53 编辑 ]

杭州西湖人代

原帖由 aoc2004 于 2006-5-28 15:15 发表
第一, 很多数据网上都查得到, 比如2005年的销售
"回顾2005年，杭州楼市可以说经历了不少风雨，但销售依然强劲的楼盘不在少数，滨江区块和下沙板块的销售成绩在2005年的销售排行中无疑是最具亮点的。批准预售 ...

偶和高歌是稳定派,不是主涨派, 这两组汉字之间的区别,偶想偶不用再阐述了吧.

这帽子你戴定了，谁叫你把人从3K逼成50%呢

打倒奸商

奇怪,
为什么这几天打压措施下来,
广东这边效果那么好,
杭州还能免疫,
看来杭州是太发达了!

杭州西湖人代

原帖由 高歌 于 2006-6-1 06:17 发表



在你的启发下?你是谁?难道是上帝,还是安拉?记得以前也有人说过同样类型的话没记错的话是李某某说的!

有人说自己是尼采尼采说自己是太阳:#

newisdn

2005年1-10月杭州市房产投资增速放缓

http://www.crei.cn　2005年11月29日　来源:钱江晚报


杭州市房地产开发投资过热的势头逐渐得到遏制。1~10月，杭州市房地产开发投资262.99亿元，同比增长30.2%；商品房施工面积3569.31万平方米，增长25.5%；竣工面积352.02万平方米，增长40.9%。相比之下，新开工面积和预售面积增速明显放缓，这是市场有望进入一个较为理性和平稳的征兆。

关于2005年的,只有这个不全的数字,但05年全年也不可能突破500万(包括萧山余杭)

http://www.realestate.cei.gov.cn ... 5f11d30c693208.html

午夜狂奔

我一同学他名下有9套房子
有好几套是空在那里的
我问他为什么不租掉或卖掉
他说：我又不缺这几个钱

aoc2004

原帖由 newisdn 于 2006-6-1 20:41 发表



30k,这次您说的太离谱了,所谓的"预售"概念您都不清楚吗?预售指的是房子在交付前的销售,而不是意向中的销售,在杭州,90%以上的新房都是预售,所以现在形势不好的情况下,才有人说,现房越来越多了.
另 ...

那些数据偶早就给3K过，在这个帖子里http://bbs.hangzhou.com.cn/viewt ... BC%D6%DD&page=1

http://www.hzstats.gov.cn/webapp/tjnj/nj2005/6/nj_.htm 这里有杭州市区（包括所有城镇）到04年的所有数据。

不过，有用么？ 呵呵。 有人连定金都不明白啊。。。

[ 本帖最后由 aoc2004 于 2006-6-1 20:56 编辑 ]

newisdn

区域 网上可售
套数/面积 网上预定
套数/面积 网上已售
套数/面积 今日销售
套数/面积 今日网上
销售均价
上城区  3110套 371063m2 26套 2747m2 5700套 720535.02m2 7套 798.32m2 14003元/m2
下城区  1638套 270989m2 20套 3064m2 6362套 734233.5m2 6套 822.47m2 7604元/m2
江干区  2643套 354667m2 47套 5676m2 6873套 779894.055m2 19套 1983.53m2 10455元/m2
拱墅区  2060套 237041m2 167套 15148m2 5463套 615025.69m2 25套 2703.43m2 8115元/m2
西湖区  2012套 281777m2 25套 3195m2 5725套 784748.91m2 9套 1099.79m2 10169元/m2
滨江开发区  6611套 921663m2 403套 57046m2 14377套 1912206.75m2 54套 6662m2 7691元/m2
之江开发区  151套 29466m2 4套 507m2 467套 96174.94m2 4套 918.23m2 18235元/m2
下沙开发区  1844套 264408m2 18套 1593m2 4439套 441863.2m2 0套 0m2 0元/


加了下,在透明售房网上还有未销售的房源是    20069套 共2731073平方米

newisdn

http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/system/2006/03/22/006529556.shtml
2006年杭州房地产发展会议今天下午在省人们大会堂召开，市长孙忠焕出席讲话时指出，“十五”期间杭州群众居住条件不断改善，并归纳出以下三点。

　　一是住得越来越踏实。“十五”时期我市个人购买商品房面积达2557万平方米，占总房屋销售面积的93.9%，比“九五”时期提高26.6个百分点。2005年，居民个人购买商品住宅面积占全部住宅销售面积的98.5%，比2000年提高6.5个百分点。有88.5%的居民家庭拥有自己的住房，比2000年提高27.5个百分点。

　　二是住得越来越宽敞。2005年市区城镇居民家庭人均住房使用面积为20.7平方米，比2000年增加5.8平方米；农村具名人均住房使用面积达到66平方米，比2000年增加18平方米；有两居室及以上住房的占36.8%，比2000年上升4个百分点，其中三居室及以上的家庭占36.8%，比2000年上升15.1%个百分点。

　　三是住得越来越舒适。2005年底，我市有74.3%的家庭对居住的住房装修过，最近一次装修花费户均达3.6万元，比2002年增长63.6%；市区城镇居民人均居住消费为1151元，比2000年增长64.2%。


http://www.hzstats.gov.cn/webapp/tjnj/nj2005/2/nj_.htm
04年杭州市非农业户口人数为282.58万人,人均20.7平方米,考虑到05年人口会略微增加,那全市区城镇住房面积为6000万平方米左右.

newisdn

那么多年的人居展和房交会，市场上总共投入多少套房子呢（当然有可能同个楼盘参加2次或者以上的房交会，但是目前我们了解到的情况是，好像一个楼盘只参加一次房交会或者人居展）？又售出多少套房子呢？

这点是在开玩笑吧?一个楼盘只参加一次?我没去过房交会,但脑子想想也知道不可能的.去过的人能说下吗?

aoc2004

原帖由 newisdn 于 2006-6-1 21:29 发表
那么多年的人居展和房交会，市场上总共投入多少套房子呢（当然有可能同个楼盘参加2次或者以上的房交会，但是目前我们了解到的情况是，好像一个楼盘只参加一次房交会或者人居展）？又售出多少套房子呢？

这点是 ...

翡翠至少参加了3次了. 还有亲亲家园等等

newisdn

1、房改房之前，杭州有多少套房改房（老房子，这些老房子，即使是有人置换房屋而新增楼市需求，但是同时会增加二手房供应量。即一户家庭，买了一趟新房，同时他也要出售一套旧房）。

目前杭州市区省市两级已售房改房近34万套,而且买了新房而不卖房改房用来出租的也很多,或者有出售,但买家用来出租的也不少,可以去那些老小区看看,出租的比例是很高的.那房东总不会是在住马路吧?

链接地址:http://www.housewindow.com/gtdin ... D=05111415471227046

newisdn

2、房改房之后到2006年5月份，杭州总共有多少套可售房数量（包括已经出售的、期房、空置房等）投入楼市，总之是，kfs总共在这几年开发了多少套房子？

3、已经出售的房子是多少？这个已经出售的房子在可售房数量的比例是多少？

只有个不完全统计   十五”时期我市个人购买商品房面积达2557万平方米(住宅约占90%不到些)，占总房屋销售面积的93.9%

链接地址:http://zzhz.zjol.com.cn/05zzhz/system/2006/03/22/006529556.shtml

可以回答以上2个问题.

[ 本帖最后由 newisdn 于 2006-6-1 21:37 编辑 ]

newisdn

4、在已经出售的房子中，又有多少房子是投资炒房的，占已经出售的房子是多少？即，我们知道真正购房自住的房子，在可售房数量的比例是多少；反之，我们也知道，市场上将有多少套房子是还没有被真正需求的。

5、根据以上的统计数量，那么我们是否可以知道，现在楼市中有多少新房待售，有多少二手房待售，而又有多少房子将会投入市场？

这是个无法完成的任务,投资炒房的脑门上没写字,这个别说杭州统计局,就是银河系统计局也无法知道.所以,您也别难为杭州统计局了.

我行我素30年

首先，我非常感谢newisdn 给我提供这么多参考数据。对于在楼市中的一些词语的误解及错误，我表示道歉。

我是房地产外行，所以也出现了很多常识性错误。为此，我有一些疑问，需要请教：
1、预售指的是房子在交付前的销售。那么期房应该是属于房子在交付前的销售，是吧？也就是说，期房是2006年销售，而交付是在2008年，这样理解没有错吧？那么期房，算是预售？还是算正式销售？抑或是其他？

2、关于商品房竣工面积有1000万，那么请问竣工面积、施工面积、预售面积是不是等同的？也就是说，2006年卖的期房，它是在2008年竣工的（假设竣工面积是100平方），而在2006年，这个期房的竣工面积是0，对吧？
也就是说，竣工面积没有达到1千万，是不是可以销售期房1千万？
就比如一家工厂，日产量是1，但是，如果可以订单方式销售，那该工厂，是不是可以在月初就实现销售30，而到月底最终交付30？

http://www.realestate.cei.gov.cn ... 5f11d30c693208.html
2005年1-10月杭州市房产投资增速放缓
在2005年1-10月，商品房施工面积3569.31万平方米，增长25.5%；竣工面积352.02万平方米，增长40.9%。
按照这句话的理解，我是不是可以推算，2004年的施工面积约2843万平方米？
即，2004年和2005年，总共施工面积约6412万平方米，对吧？
按照杭州可以出售期房的市场情况，施工面积6千多万平方米，是不是可以认为在杭州的市场上有6千多万平方米的商品房？（只是，这个商品房，可能是竣工，也可能还未竣工，但是这个6千万的数字，总是不会蒸发掉的吧？）

那么2年时间，就6千多万的施工面积，在7年时间，总共有7千万的施工面积，不会很离谱吧？
也就是说，市场上将有7千万的商品房面积，应该是没有错吧？
或者说，这些房子都是没有竣工，但是，2年左右的时间，这7千万的商品房面积，应该是不会错吧？

当然，我没有把那个7千万的面积使用一个专业化名词，造成了误解，也希望大家原谅。

我个人认为，在可以预售期房的情况下，竣工面积和可售面积应该不是等同的。除非是只能卖现房，那就是只能是竣工了多少面积，才能销售多少面积。否则可售面积是可以包括今天竣工的面积和明天竣工的面积。

newisdn ，你觉得我这样分析，有点道理吗？

http://www.hftogo.com/home/showarticle.asp?articleid=333
2003年新供地用于房地产开发5535亩，约369万平方米，那么按照容积率2，这样算是否可以？那么2003年，是否可以预售面积约740万平方米的商品房？（如果我的说法有错，欢迎指正）

当然，我直接把施工面积和土地面积直接算作商品房面积，也不是特别科学；所以我也只是一个大致的估算。
当然下面的数据是：
竣工面积（万M2）                    488                              242

其中：  住宅                             366.97                          180

批准预售面积（万M2）          683.46                         429.42

其中：住宅                               547.84                         355.28

从这个数据看出，是不是竣工面积和预售面积有差距？当然和施工面积的差距更大。
即在2004年，预售面积是683万平方米是在2004年销售的，而这个683万平方米的竣工面积是在2006年体现的？而竣工面积488万平方米，是不是可以理解为在2002年销售的期房？

3、关于有88.5%的居民家庭拥有自己的住房，比2000年提高27.5个百分点。
这个数字的统计，我记得以前就说过，好像是统计局调查600户家庭做出的结论。

4、04年杭州市非农业户口人数为282.58万人,人均20.7平方米,考虑到05年人口会略微增加,那全市区城镇住房面积为6000万平方米左右。
那么按照住房面积需求是6千万平方米是吧？而按照施工面积来计算，是不是有7千万平方米的商品房？

我们是不是可以理解，施工面积，最终结果就是竣工面积？无非就是在2006年，可能还没有达到7千万的竣工面积。那么到2008年呢？

也就是说，需求是6千万平方米，而在2008年的时候，竣工面积是7千万平方米。

我们是不是可以简单的理解为，杭州楼市是供大于求了？

5、一个楼盘只参加一次，我想在当年楼市销售形势那么好的情况下，会有2次参展吗？如果一个楼盘参展2次，你觉得是不是让人购房者认为，这个楼盘销售形势不好，所以上次房交会没有卖掉，这次又拿出来卖了？你觉得kfs会这么做吗？

当然，你说得2次或者更多次参展，是不是应该理解为，同个楼盘的第一期项目，第二期项目，第三期项目？（关于项目分期销售，我在此前没有具体说明，为此表示歉意）。

6、已售房改房近34万套,而且买了新房而不卖房改房用来出租的也很多,或者有出售,但买家用来出租的也不少。

从出租这里看，我们是否可以理解，在有房子可租的情况下，是不是暂时缓冲了买房者的需求？或者是充抵了一部分人的购房需求？也就是说，有人本来买房再结婚的，但是考虑租房更符合自身的情况，所以改买房为租房，这样就减少了购房需求，对吧？

7、“十五”时期我市个人购买商品房面积达2557万平方米，占总房屋销售面积的93.9%。
这句话，是否没有回答可售房面积？总房屋销售面积是不是应该理解为商品房和经济适用房的之和？

按照预计市场上有7千万平方米的可售房面积，而个人购买商品房只是2557万平方米，那么未售出（已经得到销售许可证和未得到销售许可证之和）的商品房面积约4千万平方米。

也就是说，目前在杭州，应该是约有4千万平方米的市场供应量，当然这个包括已经拿到销售许可证的未销售的房源是    20069套 共2731073平方米；还有约1千万平方米的商品房是还没有拿到销售许可证的。

我这样的分析，是否有点道理？

8、关于投机炒房的面积，应该是属于个人购买商品房2557万平方米，对吧？也就是说，在2557万平方米中，统计局是否可以大致估算有多少人在炒房？即可以通过小区物业公司的入住登记情况，大致估算空房面积？也可以通过水电费使用情况大致估算空房面积？

我想，作为一个统计部门，如果这样的统计就是银河系统计局也无法知道，那么我们是不是低估了统计局的能力？


关于我上述的分析和理解，欢迎大家指正和批评。

我行我素30年

也就是说，目前在杭州，应该是约有4千万平方米的市场供应量，当然这个包括已经拿到销售许可证的未销售的房源是    20069套 共2731073平方米；还有约1千万平方米的商品房是还没有拿到销售许可证的。


应该是约有3千万平方的商品房还没有拿到销售许可证（当然，这个数字，可能含有经济适用房面积，营业用房面积）