兔子谈房子--房价,品质,风水,装修,维权....

兔兔会飞

先谈房价(1):

现在全国最热门的房子话题是房价,有希望房价会月来越高的牛派,也有认为房价不合理高的熊派.双方都有理论与事实支持.

兔子觉得大家都摸到了房子的一个角,都有对的部份与错误的"臆想"部份,就像是瞎子摸象一样!

1.牛派的以已购房的人最多.自己有了房,不希望房价跌,自私得宁可大众买不起房,也不要房价下跌.已被套的投资客特别怕人说任何对自己房子不利之话,对熊派的意见非常反感.兔子在搜房网上通和南岸花城,耀江文鼎苑,上海徐汇新城等数个业主论坛上的经验是:业主一方面挑自已房子的缺点要开发商更正改进,另一方面却又怕人家提自己楼盘的缺点,心理矛盾.在情绪强烈的业主较多的南岸花城论坛里更是引来嘲讽漫骂一片.

兔子在前年底就提起利率要升,房市将跌的言论,那时哪里有人听得进,引起了很多反对之声,而在没房想买房人所要看的房市网站的发表,引起的回响就是正多于负.可见当人买了房入了局以后,观点就不客观了.

2.熊派的人想买房,不论是投资或自住,都希望房价跌,特别喜欢找有关房价不合理会下跌的资讯,听看些有希望的消息也好.只是希望过头的话会超越现实,会错过买房的好机会.

双方在争的其实都是一个:什么是合理价?

[ 本帖最后由 兔兔会飞 于 2006-4-8 21:06 编辑 ]

兔兔会飞

全国各地情况不同,以杭州地区来论:

牛派爱以外地购买与本地刚性需要强为由,加上政府托市等来辩,连个休博会都搬出来了(跟上海用世博会一样).

熊派爱以大众买不起房,空置率高,供过于求,供求失衡,地价本来不高,或用以前房市熊市时的房价来比.

但是不管你是牛或是熊,有一点是大多数人都同意的,就是杭州的房价正在跌.否则政府何必来托?

要辩的是:现在到底了吗?没到的话会跌到哪里?

兔兔会飞

要谈价,就离不了市,对市不了解的话,怎么谈都不会谈出个所以然来.

下面兔子先给大家介绍一下市场,然后才来谈价钱:

1.大型的综合市场不是均一的,而是分成个别的板块,也分成冷热不一的各个主题.股市如此,房市也是如此.比如说城中板块,城西板块,三墩,下沙板块,湿地主题,湖景江景休博地铁等等主题.

2.不论市场是走牛向上,还是走熊向下,牛熊只是市场大体性的通论.市场里各板块与各主题的成员表现不会一样.全看供需而定.

3.强烈的牛熊市影响所有的成份,各板块与主题走向一致,只有涨跌快与慢,多与少之分.

4.缓行的牛熊市对各成分板块主题的影响较弱,所以各成分间偶然会发生"逆市"现象.也就是需要强的板块与主题成分会在下跌的市场里不跌或上涨,反之亦然.

5.平行的市场里各板块成份论流上涨下跌,价位纷乱.

现在杭州房市的下跌短期内减速,各板块与主题会有逆市现象,也是理所当然.光那某例来作证据是辩不出个所以然的.

小钢泡

好文..请继续....

兔兔会飞

交易是以"通货"(就是货币)易物(或是服务).

讲完了房市的市,不能不讲买房所要用的"通货"-钱,否则价就没有了意义.

钱的本身价值不是不变的,它随时间与地点而变.钱多之时价值降,谓之通货膨胀;钱紧之时价值升,是为通货收缩.

用一个价值在变的"通货"来买房,房价是涨是跌,就不是光看用多少元能够来比的了,钱在购房时的"价值"必须要考虑进去,否则是比不出个正确的结果的.

现在一般人比较不同时间的房价,通常没有想到不同时间的钱,就像黄金一样,价值是不同的.所以在比较房价是涨是跌,结论就会错误.

举个例来说:

两年钱你用50万买了一栋房,现在市场价是52万元,你的房子是涨了还是跌了?

一般没有经济知识的人会想:是涨了.

懂生意的投资人会知道:是跌了.

因为2年前的50万以4%的通膨来算,现值已高于54万,而你的房子成本是2年前的50万,"现在的"54万!所以你赔了.

不信的话,两年前你不买房,而是把钱买了政府的公债,年利3.5%,复利算来,现在应有快54万了.

[ 本帖最后由 兔兔会飞 于 2006-4-9 19:54 编辑 ]

兔兔会飞

了解了市场,了解了通货(钱),还要了解的是"货".

大家比较房价,都爱用第X期的房价与前期的房价来比,这是错误的.

首先,各期的房子并不一样,不能比.

其次,你不知道每期的房子原先的定价是多少.

没了上面两项,其它的都是白搭.

兔兔会飞

大家有点耐心,就要讲到结论与未来的房价了.

在做房价的判断之前,大家还有一点也要懂,则与开发商讨价还价时会更有利,那就是开发商的"销控术":

果贩子进了十箱苹果要卖,他会怎么做?

1.分等级-把较次的与好看的分挑出来.(分期建设开发,成本售价分类)
2.把较熟的必须先卖的,也挑出来.(第一期)
3.把快熟的先上市,拿几个上货包装好摆在外面吸引客人(样板房)
4.过年时市场火爆,一定卖得完(牛市),好坏货齐排.
5.淡季时(熊市)先出难卖的次货与不能等久的熟货,打出低价吸引客户(每期开盘先开原本定价低的较差位置的楼).

卖房子一卖就是一年以上,跟卖水果的短短几周有所不同,开发商要避免大家有他的房子价钱越卖越跌而观望不买的想法,大多数都会先开位置较差价位较低的房,先卖给最想在该地区住的人;等后来再依序开更好定价较高的楼,造成"你不买就越来越贵"的假象,吸引观看的人来抢.

兔兔会飞

开发商的销控术举例:

在下面的例子里,兔子把事情简单化,再把差异加强化,使大家能够很容易看出来这销控术的奥妙之处.

一个开发商有2栋两层的楼，每层10户。他照性价比把靠外街较吵的一栋定价为每平方米1000（一楼），2000（二楼），里面地点较好的那栋定为3000（一楼）与4000（二楼），买二楼的都送阳台。

他先开盘第一栋，大家看到起价才1000好便宜，抢着来买。楼下的价低全卖完了，搂上的卖了一半，成交均价是每平方米（1000X10+2000X5）除15=1333。

接着房市跌了20%，开发商看情形不妙就把一号楼剩下的5户配合市场价降了两成，改以八折卖出，成交均价是2000X80%=1600。一期总均价是（1000X10+2000X5+1600X5）除20=1400。

先买了那15户的傻蛋看到了很高兴：这个月的成交均价从自己买时的1333涨到了1600，自己的房子增值了。后买了那五户的业主也乐了：只等了两个月就可以少花400买到同样的房子。杭州市长更高兴了：杭州市的房价在“平稳中上升”。

房市跌得更厉害了，跌掉了50%!下面要开的第二栋就被打了个对折，以1500（一楼）与2000（二楼）开盘，哇！大家不知开发商已降了半价,只看到楼书里二期的起价比一期的涨了50%！再不买的话就要花更多的钱了，于是急忙下单，买掉了第二栋楼的一楼跟二楼的一半，成交均价是（1500X10+2000X5）除15=1667。比第一期的均价1400高了19%!买了一期房子的人好高兴呀.

房市还没有反弹的趋势，开发商要收资金搞新盘不想再等了，于是把已经打了对折的房子再打了个八五折，以原来的4折卖光了剩下的五户房子！但是成交均价却变成了更高的1700！

每个先后买了房的傻蛋都很高兴，但是都比不上背后数钞票的开发商：咱把大家都耍了！

实际上每期开盘的楼都是好几栋，每栋又有很多层，但是数学原理都还是一样.

均价不可信！

chongzi

好文.顶下~

天蝎子

客观的。

兔兔会飞

根据目前的打折能引起销售的量价比关系,房市还没有到底.

市场心里不论股市或是其它的市都很类似:当没人对它感兴趣时,没人说房价会涨之时,就差不多是底了.

现在大众的意见是看涨看跌的都有,而且看涨的还有不少的比例,愿意买房来撑市,所以房市还没有跌到底.

本本222

兔兔你好。

joeshaw

继续分析

小钢泡

原帖由 兔兔会飞 于 2006-4-10 13:10 发表
根据目前的打折能引起销售的量价比关系,房市还没有到底.

市场心里不论股市或是其它的市都很类似:当没人对它感兴趣时,没人说房价会涨之时,就差不多是底了.

现在大众的意见是看涨看跌的都有,而且看涨的还有不 ...

问题是现在杭州的楼市是处于什么通道?
上升还是下跌

百荷

LZ预测一下杭州的楼市还有多大的空间?现在可以投资房市吗?

兔兔会飞

原帖由 本本222 于 2006-4-10 13:11 发表
兔兔你好。

这两周别忘了要短期减仓啊-这是题外话了,有问题就发信到我信箱去问.

兔兔会飞

原帖由 小钢泡 于 2006-4-10 13:35 发表

问题是现在杭州的楼市是处于什么通道?
上升还是下跌

讲到市场,中国的房市现在是长期牛市,中期盘整,短期稍稳的局面.

牛市的盘整往往要下个三波.房市去年由领先上涨的上海楼市领先下跌,杭州较慢了半拍,现在才过了一波,第二波还没完;到目前为止是新房领跌二手房跟;等年内更多新盘上市,与华纳窝儿马等大型外资购物休闲中心陆续开放营业之后,市区重心将逐渐西移,到时住城西比城中方便,环境规划也好,中高档次的住民将移住城西,将会出现的是市区高档二手房领跌的局面.只有湖景房较能抗跌.

至于市中心价廉的房则需求还是很大,下跌会较有限.

兔兔会飞

原帖由 百荷 于 2006-4-10 23:51 发表
LZ预测一下杭州的楼市还有多大的空间?现在可以投资房市吗?

在市郊的周边房价还有水份可跌,举如闻堰的三江花园等的入住率只有一半左右.附近新盘又漂亮品质又好,谁要用差不多的价来买你连保温节能都没有的旧房?等两年期满就会开闸,这些老设计的旧盘还会有恐慌杀跌的一波.

百荷

周边的房价????这些房子当时买的时候就便宜.它能跌到哪里去???

agnono

赶到这里来听课了.

agnono

原帖由 百荷 于 2006-4-11 09:16 发表
周边的房价????这些房子当时买的时候就便宜.它能跌到哪里去???

如果还有未售完的余房,或者要出手,就可能开不到比后推楼盘高于或等于的价了.现在买方市场,买家都会比较细节的.

[ 本帖最后由 agnono 于 2006-4-11 10:11 编辑 ]

兔兔会飞

原帖由 百荷 于 2006-4-11 09:16 发表
周边的房价????这些房子当时买的时候就便宜.它能跌到哪里去???

前面兔子说了:跌不是房子现在的人民币价减去过去购房时的人民币价,时间不同,钱的价值不同.

拿2003年买文堰镇三江花园的人来说吧:每平方3500,2001年开盘的老式房子,那时的旧建筑标准低,更没有啥节能保温层的,使用成本一年要多花好几百元的电费.

三年期间通膨以很保守的4%来计算(实际上应该是8-10%,中国的统计局与国际的国家不同,不算居住费用,通膨不含房租与房价,加上控制油价电价煤价与煤气价,菜钱三年翻了快一倍通膨还是只有不到5%,跟小民的感受完全脱了节):3500X1.04X1.04X1.04=3937,业主的成本已高达四千.贷款的就更高了.

现在局势不好,临近的新盘很多.美伦美幻的戈雅开盘才5200,高档设计外观品质远胜于丑小鸭的三江.大批三江投资客在2003年买的是130平左右的三室房,折算现在成本一户要约130x4000+税=53万.怎么能跟旁边开的戈雅比!所以三江的二手房成了死市,要价4500都还卖不掉.要不亏本还真难!

百荷

不同意你的观点,有通货膨胀是没错.相对的每年工资也在上涨.

兔兔会飞

原帖由 百荷 于 2006-4-11 12:31 发表
不同意你的观点,有通货膨胀是没错.相对的每年工资也在上涨.

工资要涨得比通膨高,生活水准才能提升.所以在工资长得比房价涨得快之时,房子是跌了!

假设工资年涨10%,通膨5%,而房价长5%的话,则以钱的价值来算房价稍跌一点;但是以工资来算,则房价跌了5%!

本来去年你要用15年的工资才买得了的房子,今年同样的一栋只要干14年3个月就能买到.

所以房价反而跌得更多了.

百荷

错了吧.建筑材料上长,房子降价.开发商不是傻瓜.