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评论|长期租赁是2018房地产市场重要发展方向

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发表于 2018-1-8 12:02 | 显示全部楼层 |阅读模式

现阶段重点发展租赁市场的大方向非常正确,目前的租赁市场非常薄弱,应加以完善,从而解决城市尤其是北上广深等一线城市的旺盛需求。

  综观2017年的房地产市场,国家发布了各种调控政策,坚持“房子是用住的,不是用来炒的”的定位,以满足城市市民,特别是新市民的首套刚需、支持改善型需求、遏制投机炒房为出发点,以建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度为主要方向,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。

  各种“限”是2017年房地产市场显著特征

  “首先,2017年的房地产市场整体比较稳定,没有大的波动,调控效果初步显现。其次,在短期调控取得一定成效的同时,出台了一系列住房制度改革方面的举措,例如共有产权房、发展住房独立市场、租售同权等。”国务院发展研究中心研究员刘卫民在接受中国经济时报记者采访时表示。

  2017年房价的涨幅愈加趋于平稳,与此同时,租赁同权想法的提出,让租赁市场开始崛起,更多城市进入了二手房市场。除了一线城市外,2017年有24个城市二手房成交套数超过新房,且越来越多二三线城市的二手房占比超过新房,二手房将从原先新房的补充地位转为市场相对更加重要的地位,将成为满足市场需求的主要途径。

  “2017年,房地产市场有两点值得特别关注:一是住房居住属性增强,投资属性显著下降。二是‘限’,包括限购、限售等手段,针对群体和针对城市更加精准。”刘卫民表示。

  据记者了解,2017年,国家一直按照“房子是用来住的,不是用来炒的”的总调控目标在推进房地产市场的改革,不止北京出台了共有产权房,全国主要城市也陆续出台了众多有关平抑楼市价格的政策。7月17日,广州发布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,首次点燃“租购同权”。7月20日,住建部等9部门联合发文,选取广州、深圳等12个国内城市开展住房租赁试点工作。8月2日,广州市发布《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》,要求新建商品房价格必须接受政府指导,不同意,便无法销售。

  “限售”是2017年房地产市场的“杀手锏”

  2017年3月以来,以限购、限贷为主要手段的楼市调控小高潮再度掀起。2017年3月17日,北京楼市调控再度加码。北京楼市新政要求“认房认贷又认离”,并进一步封堵了“商住房”限购漏洞。3月29日,杭州和厦门也在一个月内第二次升级了调控政策。

  除了限购、限贷,限售也开始被应用到本轮楼市调控中。2017年4月19日,济南市政府发布通知,要求限购区域内自通知施行之日起购买的住房,须取得不动产权证满2年后方可上市交易。历史上首次启动了买房后需要过一定年限方可上市的楼市调控政策。紧接着,5月3日,郑州发布《关于进一步强化调控措施稳定全市房地产市场的通知》,将新郑市、荥阳市、中牟县纳入限购范围,规定新购住房在取得《不动产权证书》三年内不得出售。

  “各种‘限’成为2017年整个房地产市场的显著特征。”刘卫民表示。

  长期租赁大有可为

  2017年12月20日,财政部长肖捷在人民日报发表题为《加快建立现代财政制度(认真学习宣传贯彻党的十九大精神)》的文章。文中明确指出:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度,力争2019年完成立法。

  在刘卫民看来,房产税主要有两个方面的影响。

  第一,可以更加有效地引导购房预期,增加持有成本,针对投资投机者进入起到心理预期的影响,使得资源能够有效配置。

  第二,使民众可以更加理性地看待房地产市场。

  “房产税总体上能够对房价上涨起到一定的抑制作用,更主要的是预期,这样房价上涨的压力就会减少。”刘卫民强调。

  2017年12月20日闭幕的中央经济工作会议指出,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

  “现阶段重点发展租赁市场的大方向非常正确,目前的租赁市场非常薄弱,应加以完善,从而解决城市尤其是北上广深等一线城市的旺盛需求。”刘卫民表示。

  据记者了解,大力发展住房租赁市场,特别是长期租赁,在人口净流入的大中城市应加快培育和发展租赁市场,支持专业化、机构化住房租赁企业,特别是国有租赁企业的发展。通过增加新建商品房、大力发展二手房市场和住房租赁市场,推进住房的多主体供应,通过公共租赁住房(含廉租房)、因地制宜发展共有产权房、发放租赁补贴和棚改等方式,拓宽住房保障渠道,解决好居民的住房问题。

  在刘卫民看来,大力发展租赁市场,政府、银行、企业三方面要进行相应的改革,以适应现阶段的需求。政府方面,在土地供应要有所作为,要提供足够可以长期租赁项目的土地。银行方面,要开发出适合长期租赁的一款金融产品。企业方面,最主要的就是要使得项目可持续发展。

中国经济时报


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