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门庭若市 2017杭州商铺何以完成惊天大逆转?

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发表于 2018-1-8 11:57 | 显示全部楼层 |阅读模式

仅从成交来看,2017年或许是杭州商铺所经历过的最好的一个时代。

  过去的一年,杭州(不含临安)共售出商铺14747套,环比2016年增长了约54.4%。这一数据使其力压酒店式公寓、排屋等产品,成为年度成交涨幅最大的房产品。更为可喜的变化是,在经历了连续6年的供过于求后,今年商铺的成交量首次超过了新增供量。

  作为一种传统的投资渠道,商铺在近年来一直不被主流市场所看好,这也让其在2017年的这波快速去化透着“冷门”的味道。许多人在问:这一年,商铺为什么能够逆转?

  新政后去化加速

  成交量和限购力度呈正比

  最显而易见的原因自然是政策,受调控的影响,在过去一年的时间里,住宅市场的投资性需求几乎被拦腰截断,而这给了商铺承接投资溢出的机会,继而推动了成交。

  记者查阅了近三年杭州商铺每个月的成交纪录,结果显示,杭州商铺成交的爆发,其开端为2016年11月,尔后,在经历了今年1、2月的低迷后,在3月商铺去化再度增速,3-6月,商铺的成交面积连续四个月在11万方以上,5月更达到了史无前例的13万方。

  可以看到, 2016年11月和2017年3月,是至关重要的两个时间点。而在这两个月里,杭州楼市恰好都有限购新政出台。这一迹象也证明了政策之于商铺成交的影响。

  溢价空间缩小

  投资成本下降

  过去几年商铺卖得不好,一个很重要的原因是卖得太贵。同一个楼盘,底商的单价往往是其住宅的两倍甚至是三倍。而随着时间的推移,这种价格上的差异正在逐渐的缩小。

  据记者统计,2017年杭州同一楼盘,有住宅和商铺同时在售的,商铺的单价大多比住宅要贵4-6千元不等,而在三年前(2014年),这个差额普遍要在1万元以上。

  溢价空间收紧的同时,商铺的成交面积则在不断下探。数据显示,2017年杭州80方以下的商铺,共成交9553套,占到了总成交的65%,是这类产品中最受欢迎的一个面积段。  

  面积小了、定价低了(相对住宅来说),自然而然的,商铺的总价也就下来了。

  双赢置业营销机构总经理章惠芳表示:“相比于过去,开发商对商铺的期待值其实是下降的,这一变化使得商铺在定价的时候会更加趋于理性,从而大大降低了这一产品的投资风险,这也是为什么即便商铺租金没有涨,依然有人愿意去投资的原因。”

  期铺熬成现铺

  带租约销售刺激成交

  由供应曲线可以看到,2017年以前,杭州的商铺成交已有连续6年是供大于求的状态(供求比>1.2),成交的低迷使得大量商铺库存被积压了下来,从期铺熬成了现铺。

  而这个看似不幸的结果,却在很大程度上刺激了商铺的成交。实体现铺的交付期较短,交付之后无需等待即可开店营业。同时,现铺可以作为金融产品,实现资金的灵活变现。

  摊开2017年杭州商铺的成交榜单,可以看到,前十的楼盘中卖得是现铺的,占据了一大半。成交最好的几个社区底商,如绿地旭辉城、玲珑府等,2017年更是清一色的现铺在售。

  另外要注意的是,近几年,杭州市面上涌现了一大批的带租约销售的商铺,简单来说就是先招商、再出售。这种方式省去了投资客寻找租户的环节,大大降低前期经营的压力和风险。

  佳源银座的营销负责人告诉记者:“目前杭州市面上带租约销售的商铺,绝大多数租约有5年,回报率大概在5到10个点,相对来说,算是比较稳妥的投资品”。

  消费者重返线下

  城市升级带动投资热

  据普华永道(PwC)最新公布的2017年全球零售报告显示,2013年—2017年,每周至少去实体店购物一次的消费者比例呈现“U”型发展。

  2013年,每周至少去实体店购物一次的消费者比例为42%,然后逐年下降,然而在2016、2107这两年这一比例开始回升。

  注:五个柱状条分别代表5个年份

  对比的四个渠道为:实体门店、电脑、平板、智能手机

  “重返实体店”背后的变量是实体店的不断进化。“品牌人格化、趣味场景体验、产品情怀化”,这些网络所无法提供的消费元素,被越来越多地运用到实体店开发体系中去。

  厚道资产总裁丁浚哲表示,G20之后,杭州不断提升的城市地位,对实体店的回暖起到了很大的作用。

  “商业和城市的发展是有很大关系的,G20之前杭州只是个普通二线城市,而现在杭州的目标是一线城市,这个定位的转变,必然会带来城市商业容量的一个变化。简单来说,从投资客的逻辑出发,商铺并不一定是好的投资品,但杭州的商铺却值得赌一把”。

  “商铺热”还能持续多久?

  在丁浚哲看来,这主要取决于楼市的整体环境,他说:“房地产投资往往存在着一个梯度,先热住宅,再热酒店式公寓,然后是商铺。当楼市萎靡的时候,这种传导效应同样存在”。

  商铺在上一个限购周期中的表现,很好的证明了这点。2009年,也就是住宅限购前一年,商铺的成交还有4000多套,而在限购后,它的成交迅速滑落,5年都没再达到这个数字。

  除去市场环境,商铺一直以来所存在的一些弊病,也将在很大程度上左右它的走势。

  比如说库存,尽管去化周期缩短了,但近300万方的余量,压力也绝不算轻。

  另外,杭州仍然是个商业过剩的城市,早在2014年,就有机构统计称,杭州的人均商业面积在1.5平米以上,呈饱和状态,考虑到近几年杭州新增商业面积全国领先,目前的这个数字很可能只高不低。而过于饱和的商业生态,对于商铺的成交显然是不利的。

  必须明确,成交量的提升并不能等同于市场预期的转暖,对于杭州的商铺来说,未来的道路仍然是道阻且长,如何实现量变到质变的转化,还要继续摸索。


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