本文导读：
下城北部现状如何？
“推平”之后，如何建设？
“武林新城”内部房地产市场现在是怎样的呢？
“武林新城”未来可媲美上海“苏河湾”？
文/住浙网研究员 朱小娇
今年7月，杭州要建武林新城的消息引得很多人将目光投向下城北部。下城区南北发展明显不平衡，南部是杭州最市中心的武林商圈，非常繁华，而北部因城中村集聚、市政网管等基础设施建设等因素，虽然比较热闹，但是发展水平略显落后。
为了补上北部发展短板，也为了契合杭州城市的现代化和国际化，下城北部重新规划布局，全力建设“武林新城”，将整个下城区打造成杭州市的中央商务区，真正实现南北均衡发展。
下城北部现状如何？
“不破不立”，借着城中村改造的契机，原工矿企业、农居点和商品住宅混合的下城北部，实施 “七村连拆”，一切都将“推倒重来”。
去年10月，沈家、草庵、长木“三村”连片改造工作启动，目前征迁工作已进入扫尾阶段。今年11月，下城石桥地区的“四村”连片改造（石桥、杨家、华丰、永丰）已进行誓师动员大会，继续推进武林新城建设的步伐。
研究员现场调查，留石快速路与德胜快速路之间的东新路沿线路段，随处可见施工围墙。沈家、草庵及长木“三村”的农居点均已腾空、拆除，仅剩商品住宅保留。
如图1所示，沿街少有建筑物遮挡，视线特别好，可以在东新路香积寺路口清晰得看到1公里之外的西联广场及金逸影城的店招。
图1：东新路香积寺路口自南向北方向拍摄
而石桥、杨家、华丰、永丰“四村”刚刚举办征迁动员大会，农居点目前还是比较热闹的（图2）。
图2：即将启动拆迁的杨家村长瀛苑非常热闹
“四村”连片改造，计划半年基本完成，一年全面完成，具体情况如下：
根据征迁进度，下城北部明年年底能基本清零收官，夯实“武林新城”建设的基础。
“推平”之后，如何建设？
在建设下城北方面，需打破村界、街道界限，按照就近成块、适度规模、资源整合等进行规划布局，产业、商业、教育、生活等配套都将加码打造。
下城北配套布局示意图
从产业支撑来看，“武林新城”重点打造“两镇”，即电竞数娱小镇和跨贸小镇。
近年来电竞产业发展迅猛， 2016年中国电竞市场的总收入已突破500亿，2022年杭州亚运会，电子竞技也首次成为正式比赛项目。
浙江省首个电竞数娱小镇正式落地石桥街道，将以电竞产业发展为引领，以电竞赛事为重点，以电竞文化为支撑，以电竞玩家为服务核心，未来将成为具有国际影响力的全球电子竞技产业发展高地。
跨贸小镇作为国家跨境电子商务产业试点园区、全国首个进入实单运作的小镇，不仅拥有综试区单一窗口平台的运营主体——浙江电子口岸，还拥有进出口流水线的一体化通关平台，目前已入驻了25个国家及地区的体验馆。
图3：杭州新天地中心的跨贸小镇
据悉，大型商业配套方面，城市之星综合体和杭州新天地都将进行立体开发。
建造于半个多世纪前的杭州制氧机厂和杭州锅炉厂曾经占据了杭州工业的半壁江山，作为杭州最著名的工业遗存之一，杭氧杭锅区块被纳入“城市之星”项目，既能推进城市有机更新，又能保留城市记忆，传承城市文化。
城市之星效果图
根据规划，城市之星将被打造成以国际城市博览中心为主题，集艺术、影视、游乐、健身、美食、购物、会展、酒店为一体的国际旅游综合体。
“杭州新天地”项目规划建设文体休闲娱乐中心和创意产业区、新型都市工业示范区、商业休闲区、科研孵化区、总部商务区五大功能区，将打造成为杭州市次级商业商务中心。
该项目已初具规模、陆续签约商家和企业入驻，例如汉鼎国际为引领的八大总部级办公集群，加拿大国宝级文化商——太阳马戏团，五星级丽笙酒店、雷迪森酒店等。
居住配套方面，将依托城北体育公园、上塘河绿带及水网体系，建设生态步行系统。
杭州城北体育公园是杭州目前最大的集体育、娱乐、生态休闲于一体的体育公园，开创了国内全民健身和休闲观赏功能相结合的先河，既为百姓提供了茶余饭后的休闲娱乐场所，也为百姓提供了运动健身的好去处。
此外，在原来沈家、长木、草庵三村范围内，日后将建成14所中小学和幼儿园，3个地铁站，1所大型养老机构，12个公园绿地和3530个停车位。
“武林新城”内部房地产市场现在是怎样的呢？
之前很多板块，例如奥体板块、之江板块，都出现了新房与二手房的价格“倒挂”，那么“武林新城”是否也是这样的情况呢？
事实上，“武林新城”内现在根本没有新房项目可售，反而是地价与二手房价格之间出现了“倒挂”现象。
多年未出地的下城北部，今年三塘单元有两宗涉宅用地成交。第一宗在6月份由首次入杭的央企中冶以楼面价29810元/㎡竞得，第二宗在9月份由九龙仓以楼面价36453元/㎡竞得，依次刷新了板块内的地价新高。
其中，中冶拿下的地块自持面积比例36%，而且需要现房销售，即这个项目起码两年后入市。九龙仓拿下的地块自持面积比例25%，剔除自持部分，最终可售面积折合楼面价实际高达48605元/㎡。按照这个楼面价计算的话，入市后这个项目的新房价格可以卖到60000元/㎡，甚至更高。
下城北部新项目分布
地价和二手房价进行对比，反而是房价显得更便宜了。
虽然因为大量的农居点拆迁，供需关系的不平衡以及市场看好趋势，区域内二手房价格出现上涨，但价格基本都在30000元/㎡左右。最贵的万家星城，因滨江的品质以及房龄相对年轻，房价在38000元/㎡左右，也就比板块最高地价高了约1500元/㎡。
“武林新城”未来可媲美上海“苏河湾”？
在旧城改造方面，上海比杭州先行，典型的改造案例有苏河湾改造。
曾经，苏河湾是民族工业、金融业、文化产业发展的发源地，但随着城市的发展，最后没落成了上海危棚简屋最集中的区域之一。苏河湾改造，保留了这些历史，也融入新的元素，最终成为“上海中心城区北翼的先行区”。
上海苏河湾风光
“武林新城”与苏河湾有相似之处，一是其所处地理位置均在市中心范围，二则是有类似的规划，都是在城市有机更新的同时保留一定的历史，但最终都是建设中央商务区。
“武林新城”自身的建设以及市场对都是非常看好的，也期待未来能够有更多利好的规划布局能够继续出台。
发表于 2017-11-24 01:00
楼主
发表于 2017-11-24 15:35
