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[与我们分享] 盛廷律师:面对房屋拆迁,你选好补偿方式了吗

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发表于 2017-6-29 13:55 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

在房屋征收的大潮流中,有的人因为拆迁一夜致富,变成了人们口中的“拆二代”,而有的人因为房屋被强拆无家可归,还一分钱没拿到一夜回到解放前,还有的人因为拆迁引发的“血案”弄得家破人亡。同样是征收拆迁,带来的结果却是天差地别,这源于征地拆迁的核心环节“拆迁补偿”是否公平合理。

对于房屋征收的补偿而言,影响并决定房屋征收最终补偿结果的最重要的内容之一就是补偿方式,这也是被征收人衡量自己是否获得“公平、合理”的补偿的重要依据之一。

国有土地上的房屋征收补偿方式

对于国有土地上的房屋征收拆迁的补偿方式,《国有土地上房屋征收与补偿条例》有明确的规定,即二十一条:被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。根据这一原则性规定,实践中一些地方政府动辄告知被征收人的房屋只能货币补偿或只能产权调换的做法,是不合法的。

货币补偿

所谓“货币补偿”是指在房屋征收补偿中,通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价,并以此确定补偿金额,对被征收房屋的所有权人进行货币形式的补偿。说白了就是直接给钱。

产权调换

所谓产权调换,也称产权置换,是指房屋征收人用自己建造或购买的产权房屋与被征收的房屋进行产权调换。

根据评估方法不同,有两种置换方式。

价值标准产权置换:指的是依照法定程序,对被征收的房屋的产权价值进行评估,之后再以新建或购买房屋的产权在价值对等的基础上予以置换,并在价值对等范围之外结算差价。

面积标准产权置换:指的是以被征收的房屋的建筑面积为基础,进行相等面积的新建或购买房屋的产权置换,并在面积对等范围之外结算差价。

结合型补偿

顾名思义,这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。由于我国城市化进程与其他诸多客观因素,导致房价和地价的虚高,因此造成了许多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题,所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

集体土地上的房屋征收补偿方式

对于集体土地上的房屋征收拆迁的补偿方式,我国暂时还没有统一的法律法规对其进行规定,但在实务中,一般都采用货币补偿、房屋产权置换、另行划批宅基地建房三种。

若采用纯货币补偿的,补偿金额不仅包含集体土地被征收房屋补偿价,还应包含宅基地地价。被征收房屋补偿价一般采取重置成本进行补偿,实践中各地普遍根据房屋的性质、结构、使用期限等因素确定具体的补偿标准。因此,纯货币补偿,最低是房屋的重建成本价+宅基地地价。

若采用房屋产权置换的,实践中各地确定的置换标准不同,但同一区域一般是拆一还一。

另行划批宅基地建房的,应补偿房屋的重建成本价,并且自建房屋应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划,并按相关规定进行建设。若本村集体经济组织尚有宅基地的,可以安排宅基地给被征收人自建住宅或由本集体经济组织统一建设住宅。

若本村集体经济组织没有宅基地,但尚有农用地的,则可将农用地转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅,并由征收人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用。

若被征收人希望能另行划批宅基地建房的,最主要的还是需要先确定本村集体经济组织是否具备另行批准宅基地自己建房的客观条件。

总而言之,房屋征收在我国城市化的背景下只多不少,尤其是以公共利益为前提的房屋征收拆迁,更是涉及了众多的经济和社会问题,现行的法律法规主要规定的是补偿的方式和范围,但具体的数额、标准在实践中则依项目、地域的不同而存在较大的差异。

但必须保证被拆迁人的生活水平不下降的核心原则是不变的,即拆迁户的生活水平在拆迁之后应等于或高于原有生活水平。

若被征收人对自己的补偿方式和补偿数额不满意,认为补偿不合法、不合理而遭遇强拆,盛廷律师建议您保障自身合法权益,聘请专业维权律师,通过法律途径寻求救济,从而寻找获取“公平、合理”补偿的机会。


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